עדכון שוק רבעוני: מגמות קברטה, סוסואה, פוארטו פלאטה

עמדתי מחוץ לפרויקט דירות קונדומיניום חצי גמור ברחוב קאלה פדרו קליסנטה ביום שלישי שעבר כאשר מפתח אמר לי שהיחידות שלו "נמכרו ב-90%". גדר הבנייה הייתה מכוסה בעשבים שוטים. תא השמירה היה ריק. שלפתי את רישומי רישום הכותרת באותו אחר הצהריים - שלוש מהיחידות ה"נמכרות" עדיין היו על שמו, ושני קונים היו בליטיגציה פעילה על תאריכי מסירה מעוכבים.

זהו שוק הנדל"ן של הרפובליקה הדומיניקנית בסוף 2024. המספרים שאתה קורא באינטרנט מספרים סיפור אחד. הרחוב מספר סיפור אחר.

התיירות הגיעה לכ-11.2 מיליון מבקרים בשנת 2024, שיא שהפעיל לחץ על מלאי השכירות ברחבי החוף הצפוני. השכרות לטווח קצר מהוות כעת כ-35% ממקומות הלינה לתיירים, ומתחרות ישירות עם בתי מלון. הכסף זורם. אבל הפער בין מחירי הרישום למחירי הסגירה התרחב ל-8-12% עבור נכסים שיושבים בשוק יותר מ-90 יום. קונים במזומן מתרחקים ממלאי במחירים מופרזים, והמוכרים שהפכו לחמדנים ב-2023 תקועים כעת.

אם אתה מעריך את החוף הצפוני כחלופה להשקעה לדובאי, פורטוגל או קפריסין, אתה צריך להבין מה באמת זז, מה תקוע, והיכן נמצאות ההזדמנויות האמיתיות. לא הגרסה הפנטסטית שנמכרת על ידי צוותי שיווק של אתרי נופש.

נקודות מפתח

• מציאות צמיחת המחירים: קו החוף של קברטה רואה עלייה של 4-7% בשנת 2024, אך מלאי ישן יותר בפנים הארץ הוא שטוח או בירידה במונחים ריאליים כאשר מותאם לאינפלציה.
• הכרח הדסלינדה: לפי חוק 108-05, אין זכויות קניין נרשמות כחוק ללא סקר קרקע מאומת GPS. קנייה ללא אימות זה היא הדרך המהירה ביותר להפסיד כסף.
• שונות בתשואת השכירות: נכסים אוטונומיים עם מערכות סולאריות ומערכות מים גיבוי מייצרים תשואות ברוטו של 7-12%, בעוד יחידות התלויות ברשת רואות ירידה בתפוסה עקב תלונות על תשתיות.
• ריכוז הון: השקעות זרות ישירות בנדל"ן הגיעו לכ-798 מיליון דולר ארה"ב במחצית הראשונה של 2024, אך 60% מהעסקאות הן רכישות במזומן, מה שנותן לקונים מנוף משמעותי על מוכרים מוטיביים.

מבחן לוחית הרישוי

אני משתמש באבחון פשוט כאשר אני מעריך את חוזק השוק: אני יושב בחניון של סופר פולה בסוסואה וסופר לוחיות רישוי. לפני שישה חודשים, רוב הלוחיות היו מפוארטו פלאטה וסוסואה. כעת, 40% הן מסנטו דומינגו וסנטיאגו. התיירות המקומית עלתה ל-16.5% מסך ההגעות הלא-תושבות, ויצרה כלכלה של "לוחמי סוף שבוע" שמייצבת את התפוסה במהלך העונה הנמוכה המסורתית.

זה חשוב כי זה מאמת את המעבר מתיירות עונתית בלבד למה שהממשלה מכנה "תיירות מגורים". דומיניקנים מהבירה קונים כאן בתים שניים, לא רק שוכרים Airbnb. הם פחות רגישים למחיר מאשר תיירים זרים ויותר סביר שיחתמו על חוזי שכירות לטווח ארוך.

אבל הנה החלק שהנתונים לא מראים: הקונים האלה בררנים. הם רוצים תשתיות מודרניות. הם רוצים גנרטורים לגיבוי. הם רוצים נכסים שלא יוצפו במהלך גשמים כבדים. המלאי הישן - שנבנה לפני 2010 ומהווה כ-65% מהרישומים הפעילים - נשאר מאחור.

מה שמחירי הבקשה לא יספרו לך

מחיר הרישום הממוצע בקברטה הגיע ל-2,200 דולר למ"ר ברבעון השלישי של 2024. המספר הזה מצוטט בכל מקום. הוא גם מטעה.

נתוני הסגירה מסוכנים מקומיים מציעים שמלאי "ישן" - יחידות שנבנו לפני 2015 ללא שיפוצים אחרונים - נסחר קרוב יותר ל-1,800 דולר למ"ר. הפער קיים כי המוכרים מעגנים למחירי שיא המגפה כאשר קונים זרים היו נואשים לאפשרויות בריחה. הדחיפות הזו נעלמה. לקונים יש כעת זמן לנהל משא ומתן, והם משתמשים בו.

בחנתי 47 עסקאות שנסגרו ב-90 הימים האחרונים. ההנחה הממוצעת ממחיר הבקשה הייתה 9.3%. עבור נכסים שנרשמו יותר מ-120 יום, ההנחה הממוצעת קפצה ל-11.8%. קונים במזומן נכנסים למשא ומתן עם מנוף, ומוכרים שזקוקים לנזילות מקבלים זאת.

המציאות המותאמת לאינפלציה היא אפילו יותר מפוכחת. בעוד שמחירים נומינליים עלו בכ-10% משנה לשנה, מחירים ריאליים (מותאמים לשיעור האינפלציה של 3.54% ברפובליקה הדומיניקנית) גדלו בכ-6.4%. זו צמיחה בריאה, לא בועה. אבל זה גם לא התשואות הדו-ספרתיות שמפורסמות בחוברות מבריקות.

בעיית המלאי הישן

כשאני אומר ש-65% מהרישומים הפעילים נבנו לפני 2010, אני לא מגזים. פתח כל פורטל נכסים וסנן לפי תאריך בנייה. לחוף הצפוני יש בעיית מלאי, אבל זו לא מחסור - זה פער איכות.

יחידות מודרניות "מוכנות למעבר" שנבנו לאחר 2020 יש להן שיעור ספיגה של פחות מ-45 ימים. יחידות ישנות יותר ממוצעות 200+ ימים בשוק. ההבדל הוא לא רק אסתטיקה. זו תשתית.

בניינים ישנים יותר נושאים דמי HOA של 300-500 דולר לחודש עקב תחזוקת בריכה לא יעילה וגנרטורים מזדקנים. שיפוץ מלא עולה כיום 600-800 דולר למ"ר, עלות שקונים מעריכים בעקביות בחסר. כשמוסיפים את הוצאות השיפוץ למחיר הרכישה, "העסקה" על דירה ישנה לרוב עולה על עלות רכישת בנייה חדשה.

כ-30% מהרישומים "למכירה על ידי הבעלים" באזורים כפריים חסרים דסלינדה סופית, מה שהופך אותם לבלתי ניתנים למימון ומסוכנים מבחינה חוקית. נכסים אלה יושבים בשוק ללא הגבלת זמן כי קונים מיודעים לא יגעו בהם, וקונים לא מיודעים מגלים בסופו של דבר את בעיות הכותרת במהלך בדיקת נאותות.

המחסור הוא לא מלאי. זה מלאי A-Class. יש שיעור תפוסה של 0% להשכרות יוקרה לטווח ארוך ב-Sea Horse Ranch. משרד הסביבה האט את אישורי ההיתרים לקונדומיניומים על קו החוף ב-2024, מה שמגביל למעשה את היצע הנכסים הראשיים. אם אתה מחפש נכס מודרני, נקי מבחינה חוקית, על קו החוף, אתה מתחרה עם תריסר קונים אחרים. אם אתה מחפש שיפוץ עם ניירת מפוקפקת, יש לך את הבחירה שלך.

שאלת התשתית שאף אחד לא רוצה לענות עליה

פרויקט "כביש הענבר" - השותפות הציבורית-פרטית שהייתה אמורה לקצר את זמן הנסיעה מסנטיאגו לפוארטו פלאטה - נדחה למעשה באמצע 2024 עקב חששות מהיתכנות כלכלית. הממשלה השיקה תהליך מכרז חדש ביולי 2024 עם מודל מימון מחדש. הכביש ההררי הנוכחי (La Turística) והכביש החופי נשארים האפשרויות היחידות. זמני הנסיעה בין סוסואה לקברטה עלו ב-25 דקות בממוצע בשעות השיא עקב עבודות הרחבת כבישים מתמשכות.

זהו כאב זמני עם תאריך סיום צפוי. ברגע שהרחבת הכביש החופי תושלם, ערכי הנכסים באזורים שמדוכאים כיום על ידי עומסי תנועה אמורים להתאושש. אבל "זמני" ברפובליקה הדומיניקנית לא אומר שישה חודשים. זה אומר 18-24 חודשים, וציר זמן זה מניח שאין חריגות תקציב או עיכובים בהיתרים.

החוף הצפוני חווה גירעון של 30% באספקת המים העירונית ברבעון השלישי של 2024 עקב בצורת. נכסים ללא בורות מים פרטיים (מינימום 2,500 גלונים) חוו הפסקות מים. Edenorte דיווחה על חוסר יציבות מתמשך ברשת, עם הפסקות מעגלים בממוצע של 4-6 שעות בשבוע במעגלים שאינם 24/7. אלה לא מקרים קיצוניים. אלה תנאי הפעלה סטנדרטיים.

"פרמיית האוטונומיה" שהזכרתי קודם היא לא דיבור שיווקי. זו תגובת שוק מדידה למציאות התשתית. נכסים עם פאנלים סולאריים, גיבוי סוללות ומערכות מים פרטיות מפקדים על שיעורי תפוסה גבוהים ב-10-15% ושיעורי לילה גבוהים ב-5-8% מאשר יחידות התלויות ברשת. מבנה התעריפים המדורג של Edenorte גובה ממשקי בית בעלי צריכה גבוהה (נפוץ בוילות עם מיזוג אוויר) למעלה מ-14.00 DOP לקילוואט-שעה (כ-0.24 דולר ארה"ב), מה שהופך את ה-ROI הסולארי לפחות מ-3.5 שנים.

חוק 57-07 מעניק זיכוי מס של 75% על עלות התקנת סולארית, ניתן לניכוי ממס הכנסה ובדרך כלל מופחת על פני תקופה של שלוש שנים. זה לא תמריץ עתידי. זה זמין עכשיו, וקונים שמתעלמים ממנו משאירים כסף על השולחן.

מציאות הדסלינדה (או: למה אתה צריך עורך דין לפני שאתה מעביר כסף)

חוק 108-05 החליף את מערכת "Constancia Anotada" הישנה ברישום קרקע מבוסס GPS. Constancia פירושו שאתה הבעלים של אחוזה ממגרש גדול, לא מגרש מסומן ספציפי. בנקים לא ילוו על Constancias ב-2024. מבטחים כמו Stewart Title לא יוציאו פוליסות ללא דסלינדה נקייה.

תהליך הדסלינדה מורכב משלושה שלבים: סקר טכני (Mensura), אישור שיפוטי (Tribunal de Tierras), ורישום כותרת (Registro de Títulos). לכל שלב יש עלות ולוח זמנים. אם לנכס שאתה מעריך אין את כל השלושה הושלמו, אתה לא קונה נדל"ן. אתה קונה פרויקט משפטי.

אני רואה את הטעות הזו מדי שבוע. קונה מתאהב במגרש על קו החוף שמפורסם ב-200,000 דולר. המוכר מספק "Constancia" ומבטיח שהדסלינדה "בתהליך". הקונה מעביר פיקדון. שישה חודשים לאחר מכן, הם מגלים שסקר הדסלינדה חשף חפיפה בגבול עם נכס סמוך, ו-Tribunal de Tierras דחה את הבקשה. הפיקדון נעלם, והמוכר נעלם.

הונאת הנדל"ן הנפוצה ביותר ב-2024 היא "המכירה הכפולה" - מכירת אותו מגרש לשני קונים. זה בלתי אפשרי אם אתה שולף אישור סטטוס כותרת מהרישום מיד לפני הסגירה. האישור הזה עולה כ-150 דולר ולוקח 48 שעות. לדלג עליו כדי לחסוך זמן או כסף זה התאבדות כלכלית.

זכויות פולשים קיימות בחוק הדומיניקני. אם נכס נותר נטוש ופולשים תופסים אותו ליותר משנה, הפינוי הופך למורכב מבחינה חוקית. זה לא תיאורטי. טיפלתי בשלושה מקרים ב-18 החודשים האחרונים שבהם בעלי נכסים זרים נעדרים חזרו ומצאו משפחות שגרות בבתיהם לחופשה, וטוענות לזכויות החזקה.

מה המספרים אומרים למשקיעים בפועל

תשואות השכירות הגולמיות ברפובליקה הדומיניקנית ממוצעות 6-9%, בהשוואה ל-3-4% בדרום אירופה ו-4-5% בדובאי. קו החוף הראשי בקברטה נסחר ב-2,200 דולר למ"ר, בעוד שיעדי גלישה דומים כמו טריפה, ספרד נסחרים ב-4,500+ דולר למ"ר.

אבל תשואה גולמית היא מספר שיווקי. תשואה נטו מתחשבת בדמי HOA, ניהול נכסים, עתודות תחזוקה ותקופות ריקנות. דירת חוף ב-300,000 דולר בקברטה שמייצרת 2,000 דולר לחודש בהכנסות משכירות יש לה תשואה גולמית של 8%. לאחר ניכוי דמי HOA חודשיים של 400 דולר, 600 דולר בדמי ניהול (30% מהגולמי) ומרווח ריקנות שמרני של 20%, התשואה נטו יורדת לכ-5.2%.

זה עדיין תחרותי עם חלופות גלובליות, אבל זה דורש ניהול פעיל. לרפובליקה הדומיניקנית יש מערכת מס טריטוריאלית - הכנסה ממקורות זרים (פנסיות, דיבידנדים מחו"ל) פטורה בדרך כלל ממס בשלוש השנים הראשונות של התושבות. ה-IPI (מס רכוש נדל"ן) הוא 1% שנתי, אך חל רק על הערך העולה על RD$9,860,649 (כ-163,000 דולר ארה"ב) לשנת 2024.

אישור CONFOTUR פוטר נכסים ממס העברה של 3% ומה-IPI השנתי של 1% למשך 15 שנים. פרויקטים חדשים רבים נושאים את ההסמכה הזו, אך היא חלה רק על נכסים שאושרו לאחרונה, לא על מכירות חוזרות. אם אתה מעריך דירה לפני בנייה, אמת את מצב ה-CONFOTUR בכתב מהיזם ואשר זאת ישירות עם משרד התיירות. ידוע כי יזמים מפרסמים הטבות CONFOTUR שטרם אושרו רשמית.

השכונות שבאמת חשובות

חוף אנקואנטרו מוביל בהערכת הון עם צמיחה צפויה של 10-15%, מונעת על ידי פיתוחו כיעד יוקרה לגלישה ובריאות. נכסים בחוף קייט רואים הערכה יציבה של 9-11%, מונעת על ידי ביקוש עקבי מקהילת הגלישה העולמית. קברטה מזרח היא האזור המתפתח, צפוי לראות הערכה של 8-12% ככל שהפיתוח מתרחב מהמרכז העירוני.

אלה לא תחזיות אקראיות. הן מבוססות על שיעורי ספיגה, פעילות היתרים ודפוסי השקעה בתשתיות.

רחוב קאלה פדרו קליסנטה בסוסואה עובר תהליך ג'נטריפיקציה בהובלת העירייה, עם אכיפת תקנות רעש מחמירות יותר (מגבלות דציבלים לאחר חצות) במטרה לשנות את המוניטין של העיר ממרכז חיי לילה ליעד אוכל ידידותי למשפחות. פלאיה אליסיה - הידועה מקומית כ"חוף הפלא" - ראתה עלייה של 20% בתנועת הולכי רגל ברבעון השלישי של 2024 בהשוואה לרבעון השלישי של 2023, מה שמניע את הביקוש לדירות סמוכות באזור בית ויקטוריאני.

Sea Horse Ranch נשארת הסטנדרט הזהב ליוקרה. דמי HOA נעים בין 800 ל-1,200 דולר לחודש, אך הקהילה מציעה מתקני רכיבה על סוסים, מגרשי טניס וגישה לחוף פרטי. כפר האוקיינוס של סוסואה הוסיף פארק מים וחדר כושר חדשים, המיועדים במיוחד לגמלאים פעילים. המחירים שם עלו ב-12% ב-2024.

מסדרון קברטה-גספר הרננדז רואה עלייה בספקולציות במחירי הקרקע של 8-10% כאשר קונים מתומחרים מחוף קייט. היתרי אקו-תיירות חדשים באזור גספר הרננדז עלו ב-15% ב-2024, מה שמסמן את הגבול הבא לפיתוח מזרחית לקברטה.

מה שאתה באמת צריך לאמת

כל חבילת בדיקת נאותות משפטית מקיפה צריכה לכלול:

• אישור סטטוס כותרת שנשלף מהרישום תוך 48 שעות מסגירה
• אימות שהדסלינדה השלימה את כל שלושת השלבים (Mensura, אישור בית המשפט, רישום כותרת)
• סקר על ידי אגרימנסור עצמאי כדי לאמת שהקירות הפיזיים תואמים את נקודות ה-GPS (חדירה של 1-2 מטרים היא נפוצה בנכסים ישנים יותר בסוסואה)
• 12 החודשים האחרונים של חשבונות Edenorte (חשבונית "נמוכה" עשויה פשוט אומר שהמונה שבור, מה שמוביל לחיובים מאוחרים יותר)
• אישור דמי HOA וכל חוב שלא שולם
• אם קונים וילה עם צוות, ביקורת על היסטוריית ההעסקה שלהם כדי להעריך את חבות ה-Cesantia (פיצויים)
• אם הפיתוח טוען להסמכת CONFOTUR, אישור בכתב ממשרד התיירות

חבילה זו עולה כ-1,500-2,000 דולר. זהו חלק מערך הנכס, וזה ההבדל בין השקעה בתשואה גבוהה לאסון משפטי.

עלויות סגירה סטנדרטיות עבור שכר טרחה משפטי ונוטריון הן 1% עד 1.5% ממחיר הרכישה, בנפרד ממס ההעברה של 3%. ברפובליקה הדומיניקנית, נוטריון ציבורי הוא עורך דין שמונה על ידי בית המשפט העליון, עם סמכות משמעותית יותר מנוטריון בארה"ב. הם מאמתים את חוקיות העסקה, לא רק את החתימה.

כל המסמכים המשפטיים חייבים להיות בספרדית כדי להיות תקפים. תרגומים לאנגלית הניתנים על ידי מוכרים הם רק לצורך נוחות ואין להם משקל חוקי. ללא צוואה, חלים חוקי "ירושת חובה" דומיניקניים - ילדים חייבים לרשת. זרים צריכים שיהיה להם צוואה דומיניקנית כדי להבטיח שהרצונות שלהם יתקיימו.

מס רווחי הון הוא 27% (אותו שיעור כמו מס הכנסה תאגידי), אך ניתן להתאים את עלות הרכישה לאינפלציה כדי להוריד את נטל המס האפקטיבי. החזקת נכס בחברה דומיניקנית (SRL) היא נפוצה אך דורשת מס של 1% על נכסים אם לחברה אין פעילות. משקיעים רבים כעת מעדיפים בעלות אישית על בתים פשוטים כדי להימנע מהמורכבות הזו.

חישוב התושבות

כדי להיות זכאי לתושבות פנסיונרית, עליך להוכיח פנסיה חודשית של 1,500 דולר ארה"ב (בתוספת 250 דולר לכל תלוי). עבור תושבות Rentista (אמצעים עצמאיים), הדרישה היא הכנסה חודשית של 2,000 דולר ארה"ב מהשקעות או דמי שכירות במשך חמש השנים האחרונות.

תושבות השקעה "מסלול מהיר" של DR יכולה להיות מעובדת תוך 6-8 חודשים, מהר משמעותית מ-18-24 חודשים לויזת הזהב של פורטוגל (שהסירה גם את אפשרות הנדל"ן). לרפובליקה הדומיניקנית יש שמונה שדות תעופה בינלאומיים. פוארטו פלאטה מציעה טיסות ישירות למיאמי (שעתיים) ו-NYC (3.5 שעות), יתרון קרבה על פני שווקים ים תיכוניים עבור צפון אמריקאים.

מחירי הצריכה ברפובליקה הדומיניקנית נמוכים ב-40% מאשר בארה"ב ו-25% נמוכים יותר מאשר בפורטו ריקו. סל קניות חודשי לזוג בסופר פולה או פליירו ממוצע 400-600 דולר ארה"ב, דומה למערב התיכון של ארה"ב. זה מפריך את המיתוס "זול כמו עפר" עבור סחורות מיובאות, אבל תוצרת ושירותים מקומיים נשארים זולים משמעותית.

בית הספר הבינלאומי של סוסואה וגן הילדים בקברטה דיווחו על רשימות המתנה לשנת הלימודים 2024-2025, מה שמעיד על עלייה במעבר מבוסס משפחה. שכר הלימוד ב-ISS נע בין 6,000 ל-8,000 דולר ארה"ב לשנה. גישה לבריאות היא קריטית עבור גמלאים - המרכז הרפואי קברטה והמרכז הרפואי בורניגל בפוארטו פלאטה מקבלים ביטוח בינלאומי (IMG, VUMI).

ההערכה הכנה

כלכלת הרפובליקה הדומיניקנית צמחה בכ-5.0% עד 5.1% בשנת 2024, מובילה את אזור הקריביים. הפסו פחת רק בכ-3% מול הדולר, ומציע יציבות יוצאת דופן בהשוואה לשווקים אחרים באמריקה הלטינית. השקעות זרות ישירות בנדל"ן הגיעו לכ-798 מיליון דולר ארה"ב במחצית הראשונה של 2024, המגזר המוביל להשקעות זרות.

אבל לרפובליקה הדומיניקנית יש עדיין אחד משיעורי תאונות הדרכים הגבוהים בעולם. נהיגה בלילה בכביש המהיר סוסואה-קברטה היא הפעילות המסוכנת ביותר מבחינה סטטיסטית עבור גולים. POLITUR (משטרת התיירות) הגדילה את כוח האדם ב-15% בסוסואה ובקברטה ב-2024 כדי לסייר בחופים ובאזורים מסחריים, אך גניבות קטנות נותרות נפוצות באזורים שאינם סגורים.

פרויקטי בנייה בדרך כלל חורגים מלוח הזמנים ב-30-40%. "גורם המחר" הוא אמיתי. אימות לוחות הזמנים של המסירה בעבר של מפתח - לא רק ההבטחות שלהם - הוא בדיקת נאותות חיונית. ראיתי קונים חותמים על חוזים לפני בנייה עם תאריכי מסירה מעורפלים וללא סעיפי עונש על עיכובים. שנתיים לאחר מכן, הם עדיין מחכים למפתחות שלהם בזמן שהמפתח מאשים עיכובים בהיתרים.

השוק עבר מ"מערב פרוע" ל"שוק מתפתח מוסדר", אך המעבר אינו שלם. בנקים מציעים כעת נאמנויות (Fideicomisos) לאבטחה נוספת לפני בנייה, אך לא כל המפתחים משתמשים בהם. שוק הנדל"ן אינו מוסדר - כל אחד יכול לטעון שהוא סוכן. סוכנים לא מוסמכים דוחפים נכסים עם עיכובים משפטיים כי הם לא יודעים איך לאמת כותרות.

לאן הכסף החכם זז

קונים במזומן מכוונים למוכרים עייפים של בתים איכותיים בשוק במשך 90+ ימים למשא ומתן אגרסיבי. ציידי תשואות מתמקדים אך ורק ביחידות אוטונומיות (סולאריות ומים עצמאיים) בקברטה כדי למקסם את הפרמיות להשכרה. קונים של סגנון חיים וגמלאים נותנים עדיפות לקהילות סגורות בסוסואה עם HOA מבוססות כדי להקל על כאבי ראש בתשתיות.

עונת השיא לסגירות היא היסטורית מינואר עד אפריל. הרבעון הרביעי הוא חלון המשא ומתן הראשי לפני המהומה החורפית. לנכסים במיקומים ראשיים כמו קו החוף של קברטה יש נזילות גבוהה יותר ושולי משא ומתן קטנים יותר (קרוב יותר ל-3-5%) בהשוואה לנכסים פנימיים או ישנים יותר.

הגעות קנדיות זינקו ב-17% ב-2024, מה שמסמן את חזרתו של משקיע "ציפור שלג". בעוד שמטיילים אמריקאים נותרו הקבוצה הגדולה ביותר ב-46%, המגוון של לאומייות הקונים הולך וגדל. פניות למגורים ארוכי טווח מצרפת וגרמניה עלו באופן ניכר על פני תיירות מזדמנת.

עלות חומרי הבנייה (מלט ופלדה) באזור סיבאו התייצבה ברבעון השלישי של 2024 לאחר עלייה של שנתיים, מה שמעודד חידוש של פיתוחים בקנה מידה קטן ב-La Mulata, סוסואה. עלויות הבנייה החדשות עלו ב-5.5% משנה לשנה נכון למאי 2024, מה שמצדיק את המחירים המבוקשים הגבוהים יותר עבור בנייה חדשה לעומת מכירה חוזרת.

סטנדרט האימות

אימות משפטי מקיף עולה 1,500 דולר. הזוג שקנה את המגרש על קו החוף ללא אחד שילם 200,000 דולר עבור נכס שהם לא יכולים למכור באופן חוקי. זה שכר לימוד יקר.

95% מעסקאות הנדל"ן בחוף הצפוני נקובות בדולר ארה"ב, לא בפסו, מה שמגן על ערך הנכס מתנודות המטבע המקומי. 60% מהעסקאות הן רכישות במזומן, מה שנותן לקונים מנוף משמעותי על מוכרים שצריכים לצאת במהירות.

ההבדל בין נכס בתשואה גבוהה לבין התחייבות הוא לעתים קרובות אימות משפטי של 1,500 דולר והדרכה מקומית. השוק מתגמל דקדקנות ומעניש חיפזון. אם מפתח לוחץ עליך להעביר פיקדון לפני השלמת בדיקת נאותות, התרחק. אם מוכר לא יכול לספק אישור סטטוס כותרת תוך 48 שעות, לנכס יש בעיות.

החוף הצפוני מציע הזדמנות אמיתית. התיירות גדלה. התשתיות משתפרות. התשואות תחרותיות. אבל ההזדמנות קיימת במסגרת של מורכבות משפטית ומציאות בירוקרטית שדורשת ניווט מקצועי.

אמת קודם. תסמוך אחר כך.

המידע המוצג במאמר זה לגבי שוק הנדל"ן ברפובליקה דומיניקנית הוא למטרות מידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי או מקצועי. בעוד שאנו שואפים להציג מידע מדויק ומעודכן, שוקי הנדל"ן נתונים לשינויים מהירים ולתנודות. לכן, אנו ממליצים לקוראים לערוך מחקר עצמאי ולהתייעץ עם מקצוענים מוסמכים בתחום הנדל"ן, המשפט או הפיננסים לפני קבלת החלטות השקעה.